西安“剛需”潛力究竟有多大? 市場供應充足

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  隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,越來越多的詞進入大家的視線,近年來最熱的莫過于“剛需”這個關鍵詞。到底哪些才是真正的剛需?在紛繁復雜的購房群體中如何界定剛需?市場上的剛需消費潛力究竟有多大?定位為剛需的樓盤進行銷售時價格如何來定有哪些特點?

  樓市剛需如何界定

  記者百度搜索關鍵詞“剛需族”后發(fā)現(xiàn),百度的釋義“剛需族”是指“有剛性需求的購房群體”,是樓市購買力最真實的群體,“剛需族”囊括了首次置業(yè)人群、青年置業(yè)人群、婚房主力人群、異地創(chuàng)業(yè)人群、保障性住房和改善性住房人群,當中“80后”所占比例最大。

  剛需族有如下幾個顯著特點:一是他們對于房子有強烈需要,特別是“80后剛需族”,認為想要實現(xiàn)自身的城市化,就一定要在城市擁有屬于自己的房產(chǎn),55%的“80后”想通過擁有不動產(chǎn)而對這個城市產(chǎn)生精神的歸屬感,這已經(jīng)超越了傳統(tǒng)意義上“為結婚而買房”的傳統(tǒng)需求;其次,他們對于樓市有一定了解,“剛需族”對該不該買房、什么時候買房,心里非常有主意,不會人云亦云,追漲殺跌;他們不會輕易為開發(fā)商的小恩小惠所動,往往對樓市和時下的樓價有著固執(zhí)而堅定的看法,從容而專業(yè),成熟而不容易受外界影響;特別是經(jīng)歷了樓價癲狂時代后,他們已變得很成熟、很理性。還有一個特點是,他們會適時出手選購房屋,只要開發(fā)商把房屋品質做好,價格符合承受能力,他們會很欣喜地去排隊購房屋。換句話,他們不會接受過高的房價,但當樓價調整到可承受的范圍內,他們就會入場。

  一直以來,市場上習慣地把首套置業(yè)作為剛需的定義,但其實改善型的居住需求,也一直是客觀存在的。隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展和人們生活水平的提升,這種需求日益表現(xiàn)強勁,正在演變成為和第一次置業(yè)同樣重要的“新剛需”。更重要的是,這部分具有改善型需求的客戶,具有更強的購買力。如果細分的話,改善型剛需里又可包括升級型剛需、學區(qū)房剛需,前者是由于家庭成員增多、家庭收入提高而需要在住房上有相應的改善;而后者則是為了孩子的教育問題,必須要進行的置業(yè)需求。眼下,這兩類改善型剛需正在逐漸正為樓市里最有購買力的需求群體,因此,目前市場上的剛性需求置業(yè)族應包括首次置業(yè)和首改群體。

  剛需市場供應充足

  今年的樓市旺季略顯平淡,剛性需求在得到釋放之后,稍顯疲態(tài),其續(xù)航能力受到質疑。而改善置業(yè)在經(jīng)歷了長期壓抑之后,終于有所抬頭,記者了解到,本月僅12日當天,西安樓市就有12個項目集中獲取批售,其中三室及三室以上戶型占據(jù)60%。在批售的名單中有金地·湖城大境、錦繡天下、曲江國風世家、中海城(樓盤資料) 、大興九臻、金泰·新理城、保利曲江春天里、合能十里錦繡、中海·紫御華府(樓盤資料) 、御溪望城等個樓盤,在本次房源供應潮中,普通住宅依然占據(jù)主要地位。業(yè)內人士認為,現(xiàn)如今淡旺季的區(qū)別已然淡化,主要是剛需、剛改隨著各種利好信息爆發(fā),撐起了成交量。目前市場主流還是快速走量,因而本月改善型戶型的集中入市,預計還將激發(fā)一輪的競爭。

  業(yè)內人士分析認為,對于改善型產(chǎn)品來說,價格的敏感度較于剛需要弱一些,從政策層面來看,政府目前仍以首套房作為重點支持對象,未來對于改善需求的首付和利率優(yōu)惠的可能性不大。在這樣的環(huán)境下,除了購房緊迫度以外,能吸引改善型入手的重要砝碼就是價格。

  在房地產(chǎn)大的環(huán)境下,雖然剛需的續(xù)航能力不被看好,但因為剛需客群基數(shù)大,市場潛力依舊不可估量,預計今年四季度剛需與改善的博弈將成為重要看點。一年一度的“金九銀十”即將過去,房企沖刺全年銷售目標,而真正能助力這一目標完成的莫過于突出呼聲一直很高的“首置”、“首改”項目。在近期面市的樓盤中,春曉華苑項目首次面市就以73—120平方米戶型為主,占據(jù)市場新高地。晶鑫華庭強勢入駐大寨路,也是以57—133平方米戶型作為主打,加之其優(yōu)勢的地段,一時間成為西安樓市榜上有名的“黑馬”產(chǎn)品;天朗·長安項目在推82—122平方米主打戶型的同時,還推出90平方米左右的“潮三室”產(chǎn)品以吸引購房者的關注。

  剛需樓盤如何定價

  在樓市買賣雙方的博弈中,西安樓市已經(jīng)進入今年最后一個銷售季節(jié),由于支撐樓市未來成交量的仍舊是剛需以及部分改善性需求,開發(fā)商要想在今年取得良好的銷售業(yè)績,價格策略顯得尤為重要,特別是剛需樓盤,只有合理的價格才能真正打動對項目青睞的購房者。

  那么,剛需樓盤如何定價呢?對此,高新區(qū)一房產(chǎn)企業(yè)的負責人表示:“首次置業(yè)者大都不能承受過高的價格,而改善型消費者對于價格的承受能力顯然要高一些,結合目前西安樓市的發(fā)展現(xiàn)狀,6000元/平方米至8000元/平方米以內的房子就是剛需置業(yè)的承受范圍。”照此來看,這一價格區(qū)間的樓盤在西安房地產(chǎn)市場上占據(jù)不小的份額,區(qū)域分布也幾乎遍及西安樓市各大版塊,如何把這些項目的信息集中起來,讓消費者在最短的時間里選用最便利的方式一覽其優(yōu)越呢?

  《西安晚報》近期將特意為剛需階層搜尋西安樓市一批典范之作,將其羅列成冊,制成《2013剛需置業(yè)白皮書》,為西安樓市供求雙方搭建一座溝通的橋梁,實現(xiàn)供求雙方的零距離溝通,并最終滿足廣大市民耀居西安的夢想。

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